作者：Rui Xu，MyHomeScout 创始人
先说结论： 根据 NAR《2025 年购房者与卖房者概况》，46% 的买家第一步是上网看房源，52% 最终买下的房子是在网上找到的，81% 认为照片“非常有用”。在加州，5 岁以上、在家说英语以外语言的有 1,690 万人，其中说中文的有 133 万。一套合格的中英文营销包，应该把一套房要发的东西（房源故事、周边一页、海报、房源描述、文案）一次备齐，中英文出自同一份事实，花的钱比一套房的翻译费还少。从 2026 年 1 月 1 日起，它还必须能处理加州的修图披露法。比较工具就看这三点，别只看某一段文案写得漂不漂亮。
我在做 MyHomeScout，本文比较的工具里包括我们的 Marketing Studio。NAR、人口普查和各供应商的数字均来自其自身公布的资料，核对于 2026 年 11 月。
买家看什么，经纪人实际发了什么
NAR 调查的是 2024 年 7 月到 2025 年 6 月之间买房的人。其中两张表，说明了营销包到底是干什么用的。
买家认为房源网站上“非常有用”的内容：
内容 — 买家占比
照片 — 81%
详细房屋信息 — 77%
户型图 — 57%
经纪人联系方式 — 44%
虚拟看房 — 38%
请了经纪人的卖家，其房子是通过哪些渠道推广的：
渠道 — 卖家占比
MLS 网站 — 85%
门口挂牌 — 67%
Open house — 59%
Realtor.com — 50%
经纪人自己的网站 — 49%
社交媒体 — 23%
虚拟看房 — 20%
视频网站 — 5%
机会就在这个落差里。买家看房靠照片和细节，70% 用手机或平板找房；可是只有不到四分之一的卖家，看到自己的房子上了社交媒体，上视频的只有二十分之一。卖家心里有数：NAR 问卖家最希望经纪人帮什么，排第一的是“帮我把房子推给潜在买家”（23%），排在定价（19%）前面。
速度也很关键。NAR 调查中，卖掉的房子在市场上的时间中位数是 4 周，买家找房的时间中位数是 10 周。如果中文版第 10 天才发出去，这套房三分之一的挂牌期已经过去了。
一套完整营销包的五件成品
成品 — 对读者的作用 — 发出前你要核对
房源故事 — 让买家在手机上看完这套房：先看你的照片，再看位置 — 照片顺序、每一项事实、你的联系方式
周边一页 — 展示这个地址周边有什么 — 距离、来源和日期
海报和分享卡 — 让房子在朋友圈和群聊里被看到 — 地址、open house 时间、图片授权、小屏幕上是否看得清
房源描述 — 放进 MLS 和各大房源网站 — 逐行核对每一句话，以及 MLS 自己的规定
文案 — 直接发微信、短信、Google 商家 — 语气、链接，以及和房源故事是否一致
每件成品都应该有中文和英文，而且都出自同一份事实表：几房几卫、室内面积、占地面积、建造年份、HOA、open house 时间。Open house 从周六改到周日，只改一次就够了。
按老办法做，要花多少钱
下面是把这些成品分开买的价格，都是供应商自己公布的：
项目 — 公布价格 — 来源
房源摄影师 — 2 小时拍摄 $279，结账时另加 15% 服务费 — Snappr 房产摄影价格
专业英译简体中文 — 每词 $0.08（繁体中文 $0.11） — GTS Translation
翻译一套 1,500 词的营销包（描述、故事文字、文案） — 每套房简体 $120、繁体 $165 — 按 GTS 价格计算
Marketing Studio — 每月 $49，7 天试用，无需绑卡 — MyHomeScout 价格页
摄影省不掉，也没有软件能替代。好照片还是要拍，问题是拍完以后怎么用。真正能被工具改变账目的是翻译。每月两套房，每套 1,500 词，按每词 $0.08 就是每月 $240，还没算海报设计。一个能从同一份事实同时起草中英文的工具，花费不到一套房的翻译费，前提是每一行你都看过再发。
一个晚上就能做完的测试
选一套你有权推广的房源，准备一份核对过的事实表和卖家同意使用的照片。把它分别放进你在考虑的几个工具，在自己的手机上打分。
- 改一个事实。 把 open house 推后一天，数一数中英文各要手动改几处。正确答案是一处。
- 以买家的身份读中文。 读起来像一位说中文的经纪人写的，还是像翻译稿？数字和英文是否完全一致？特别留意平方英尺和占地面积，HOA、escrow 这类词用你客户真正习惯的说法。
- 找出编出来的事实。 好工具不会写“厨房翻新”“学区顶尖”“10 分钟到市中心”，除非你的事实表里有。没有来源的话，一律删掉。
- 发给自己。 像买家一样打开链接：在微信里、在短信里、在网速慢的时候。如果第一屏不是这套房的照片，就不合格。
- 看给卖家的报告。 能不能让卖家看到发了什么、被打开几次，而不是把浏览量包装成 offer？浏览量就是浏览量。
对所有买家用同一份房源内容。可以翻译，但不要给不同的买家写不同的承诺。
修过的照片：2026 年 1 月 1 日起加州的要求
AB 723 新增了《商业与职业法典》第 10140.8 条，自 2026 年 1 月 1 日起生效。它适用于在出售房地产的广告或推广材料中使用数字修改图片的 broker、销售员，或代表他们行事的人。法律要求：
- 注明图片经过修改，说明要“合理醒目”，放在图片上或紧挨着图片。
- 能看到原图。说明中要写明，未修改的原图可以通过链接、网址或二维码，在一个公开可访问、包含并清楚标明原图的网站上看到。
- 自己网站上放原图。如果广告发在你控制的网站上，必须附上未修改的原图或指向原图的链接。
什么算修改： 用修图软件或 AI 添加、删除或改变画面元素。法条列出了家具、固定装置、电器、地板、墙面、油漆颜色、园林、外立面和户型图。房子周边的东西也算，例如路灯、电线杆、窗外景观和邻居的房子。虚拟家具摆放（virtual staging）就是最典型的例子。
什么不算： 调整光线、锐化、白平衡、校色、角度、拉直、裁剪或曝光，只要没有改变房屋本身的呈现。
你所在的 MLS 可能还有自己的规定。以 CRMLS 为例：原图要紧挨在修改图的前面或后面，照片说明里要标注“virtually staged”之类的字样；警告后没有及时改正，罚款 $250。
责任也不会转到工具身上。加州 DRE 在 2026 年 3 月 17 日发布的 AI 公告中说，责任“在于持牌人及其负责的 broker，而不在技术提供方”。
向供应商问清楚： 能不能把一张照片标为修改过并附上原图？用到这张照片的每件成品，包括海报和分享卡，是否都显示标注并链接到原图？在 MyHomeScout 的房源故事里，由你标记每张修改过的照片并上传原图，故事会在照片上注明并链接到原图。工具本身不会识别照片是否被修过，所以标记仍是你的事。
Marketing Studio 适合放在哪里
Marketing Studio 从一个地址开始，给你房源故事、周边一页、用你自己照片做的海报和分享卡、房源描述初稿，以及可以直接发的文案。每件都有中英文，带你的执照信息，全部出自同一份事实。可以一键发到微信、短信或 Google 商家，每套房都看得到被打开了几次，还能给卖家发一份回执，列出发了什么。带买家时，可以把 2 到 5 套房放进一个私密链接里并排比较。
价格是每月 $49，7 天试用无需信用卡。如果你一年接三套以上的房源、客户里有说中文的买家，就拿下一套房做一遍上面的晚间测试，再和单是翻译要花的钱比一比。
它不能替代什么
营销包替代不了你的摄影师、卖家对发布内容的同意，也替代不了 MLS 的规定。它负责起草，每一项事实、每一件成品都由你核对和确认。
用下一套房开始 7 天 Marketing Studio 试用，或比较套餐。 想筛查一个地址而不是推广一套房？请看 NeighborhoodScout 与 MyHomeScout 对比。
来源（核对于 2026 年 11 月）：NAR《2025 年购房者与卖房者概况》（图表 3-1、3-2、3-5、3-6、3-8、6-20、7-6、7-8，由 Rhode Island REALTORS 托管）；USAFacts：加州在家使用的语言（人口普查 ACS，2024 年）；Snappr 房产摄影价格；GTS 中文翻译价格；《商业与职业法典》第 10140.8 条；CRMLS 数字修改图片常见问题；加州 DRE 2026 年 3 月 17 日 AI 公告；MyHomeScout 价格。
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